Landbezit in Thailand
Buitenlanders kunnen niet zonder meer land bezitten in Thailand. Op westerlingen komt dit vreemd over, temeer daar een Thai wel land zou kunnen bezitten in de meeste westerse landen. Wel mag men, met volledig gebruik en rechten, land ‘long term leasen’. Waarom is dat eigenlijk?
Thailand betekent 'Land van de vrijen'. Een fraaie benaming voor een land dat inderdaad altijd vrij is geweest, waarbij men dan doelt op het feit dat het als vrijwel enig land in Zuidoost-Azië nimmer is gekolonialiseerd. Er zijn oorlogen geweest met buurlanden, meestal met Myanmar waarbij wel enige tijd delen van het huidige Thailand zijn 'bezet'. Ook in de 2e wereldoorlog is er min of meer sprake geweest van een tijdelijke bezetting door de Japanners. Doch de afhankelijkheid was nimmer in de zin zoals de buurlanden dat mochten ervaren met overheersers als Frankrijk, Nederland, Engeland en Portugal.
Door slim bestuur, weloverwogen diplomatie en vooral voldoende mogelijkheden tot handel bieden en toestaan van gebruik van handelsfaciliteiten en verpachting was er nimmer een mogendheid die heeft overwogen om van Thailand een kolonie te maken. Op dit feit is een Thai zeer trots. Deze trots vindt men terug in eeuwenoude tradities, gebruiken en... wetten.
Hoewel structureel alles wat anders is geregeld, kan men toch nog steeds simpelweg stellen dat de oude wet dat 'al het land van Siam behoort aan de koning' nog steeds geldt. In de huidige wetten die landbezit regelen vindt men daar nog eeuwenoude regels terug.
De algemene, geldende regels voor de Thai
Als een Thaise ingezetene een perceel grond wil verbouwen en een stuk vindt dat niet in gebruik is, dan plaatst men 4 palen of zet het perceel anderszins af en gaat dan naar het Landkantoor om daar na te gaan of het perceel inderdaad nog beschikbaar is voor gebruik. Indien dat zo is, en er op dat gebied geen bestemming of beperkingen gelden, dan mag de Thai die grond gaan verbouwen. Hij ontvangt van het Landkantoor een document genaamd Sor Kor Nung (1e document).
Als de betreffende grond gedurende 10 jaar wordt bewerkt, kan degene die de het perceel heeft ontwikkeld weer naar het Landkantoor gaan en een tweede document aanvragen waarmee naast het recht van verbouwing, ook het recht tot bewoning wordt verleend. Na weer 10 jaar verder te zijn gegaan met de ontwikkeling van de grond, nu dus meestal met een huis, kan men weer naar het Landkantoor gaan en kan men het derde landdocument, genaamd Nor Sor Saam krijgen. Dit is het eerste document dat feitelijk recht op bezit geeft. Het land kan dan ook worden verkocht en men kan het als onderpand gebruiken. Ook kan men met dit document het zogenaamde 'Janot' aanvragen. Na een degelijke controle door het Landkantoor en een exacte meting van ligging, vorm en oppervlakte en bij geen bezwaar van eigenaren van aangrenzende percelen wordt het 'Janot' afgegeven. Daarna mag de eigenaar het perceel opdelen in maximaal 9 stukken welke in principe bedoeld zijn voor zijn kinderen. Hiermee wil men grootschalige grondspeculaties voorkomen en de Thaise boeren beschermen. Er bestaan verschillende 'Janots'. Er zijn documenten die geheel vrij zijn en nog kunnen worden onderverdeeld en waarmee men, binnen het kader van de bestemmingsplannen, mag doen wat men wilt. Er bestaan 'Janots' die niet meer kunnen worden onderverdeeld maar waarmee men verder wel vrij mag doen wat men wilt. En er zijn 'Janots' die beperkingen van gebruik kennen.
Een koop/verkoop tussen Thaise partijen is vrij simpel. Men gaat naar het Landkantoor waar een registratie plaats vindt en wordt de naam van de nieuwe eigenaar op de achterzijde van het 'Janot' vermeld. Een buitenlander mag echter alleen onder bepaalde condities grond op eigen naam hebben. Doch Thailand biedt zeer goede en betrouwbare alternatieven. Middels leasing (vorm van erfpacht) of middels het oprichten van een Thais bedrijf kan men voldoende zekerheden krijgen voor een verantwoorde investering in een nieuw woonparadijs… Want een paradijs is Thailand en het wonen hier is een lust... Thailand wil graag buitenlandse investeerders aantrekken en biedt derhalve de buitenlander voldoende bescherming.
Iemand die een huis wilt bouwen of een gereed huis wilt kopen, dient zich ten alle tijden ervan te overtuigen dat de landdocumenten in orde zijn. Zoiets kan het beste met de hulp van een betrouwbare makelaar en/of een advocaat op het Landkantoor (kadaster) worden gedaan.